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建 議 人：
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唐建榮
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建 議 號(hào)：
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191
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標(biāo) 題：
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關(guān)于設(shè)立拆遷安置小區(qū)維修經(jīng)費(fèi)專戶，有效解決安置小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)的建議
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建議內(nèi)容：
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建區(qū)以來，因相城區(qū)城市建設(shè)需要，拆遷安置房建設(shè)時(shí)間緊迫，任務(wù)繁重，為減輕過渡安置費(fèi)資金壓力，化解拆遷安置矛盾，政府實(shí)行快建快安，因此在安置房交房前相關(guān)的專項(xiàng)維修基金政策未充分考慮，造成安置房專項(xiàng)維修基金一直未落實(shí)，造成設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障維修時(shí)無資金可用。以元和街道為例：拆遷安置小區(qū)的維修由社區(qū)直接出資進(jìn)行維修，維修費(fèi)用達(dá)到6000－8000萬元。下一步將面臨維修保養(yǎng)的高峰期，而社區(qū)拆遷后的現(xiàn)狀是收入減少，沒有新的經(jīng)濟(jì)來源，不足以承擔(dān)動(dòng)遷小區(qū)的長期大額維修保養(yǎng)費(fèi)用。將會(huì)造成設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障時(shí)無力維修，會(huì)影響到拆遷安置居民的正常生活，引發(fā)矛盾，嚴(yán)重的會(huì)造成社會(huì)不穩(wěn)定因素。
安置小區(qū)的現(xiàn)狀：
專項(xiàng)維修資金是房屋的“醫(yī)療保險(xiǎn)金”，住宅質(zhì)量保修期過后，房屋及公共設(shè)施設(shè)備在整個(gè)使用壽命周期內(nèi)的維修、更換等要以專項(xiàng)維修基金為保障。從房屋及設(shè)備的使用壽命周期看，根據(jù)國家相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，普通房屋70年，電梯15年（有備用梯是18年），變壓器20-30年，供水泵及其輔助系統(tǒng)20年。在一個(gè)住宅使用壽命周期內(nèi)，每部電梯至少要更換4次，每個(gè)變壓器及供水泵系統(tǒng)更換3次。以元和街道為例：我街道作為區(qū)政府的中心城區(qū)，受區(qū)政府委托實(shí)施拆遷，已完成拆遷農(nóng)戶10712戶，275萬㎡。由區(qū)、街道二級(jí)建造農(nóng)戶動(dòng)遷安置小區(qū)28個(gè)，總建筑面積411萬㎡，規(guī)劃建造安置房30628套，其中已建成22738套，已交付安置元和動(dòng)遷農(nóng)戶9415戶18800套（另有開發(fā)區(qū)990戶1750套、高鐵新城約100戶200套）。按照建區(qū)以來歷史形成的協(xié)商拆遷模式和低進(jìn)低出的補(bǔ)償安置結(jié)算辦法，動(dòng)遷戶在簽訂購房合同時(shí)只承擔(dān)超面積維修基金按3%計(jì)(商品房按120元/m2計(jì)收),建區(qū)以來已交房的共收取了3%超面積維修基金1000萬元，相比萬涇花園按90元/m2計(jì)收，應(yīng)計(jì)提維修基金缺額約3億元。目前很多動(dòng)遷小區(qū)已入住10多年，下一步將面臨維修保養(yǎng)的高峰期，而社區(qū)拆遷后的現(xiàn)狀是收入減少，沒有新的來源，不足以承擔(dān)動(dòng)遷小區(qū)的長期大額維修保養(yǎng)費(fèi)用。例如御窯花園自2003年建設(shè)2005年入住，屬于老小區(qū)了，小區(qū)各項(xiàng)公共設(shè)施都出現(xiàn)了問題，例如80%的單元門門禁已經(jīng)損壞無法維修、小區(qū)路燈線路為直埋維修困難、小區(qū)雨污水管道不通暢等，由于小區(qū)為安置小區(qū)沒有成立業(yè)委會(huì)，維修基金無法啟用另一方面，該項(xiàng)工作是一項(xiàng)全區(qū)性、戰(zhàn)略性和長期性的工作，個(gè)別鎮(zhèn)（街道）版塊難以統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，操作不當(dāng)又將引發(fā)全區(qū)層面的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)問題。因此必須在區(qū)級(jí)層面統(tǒng)籌考慮，從而達(dá)到政策層面操作平衡，資金層面長期有保障。
缺少專項(xiàng)維修資金，老的安置小區(qū)設(shè)施設(shè)備老化，無法正常工作。高層建筑電梯甚至?xí)霈F(xiàn)困人傷人事件發(fā)生；房屋破損漏水無人修，管道的破裂堵塞無錢清，線路老化，使小區(qū)居民的生活質(zhì)量嚴(yán)重下降，會(huì)影響到業(yè)主的正常生活，引起居民不滿，心生怨言，甚至集體上訪，會(huì)造成社會(huì)不穩(wěn)定因素。
建議：
為切實(shí)保障動(dòng)遷戶利益，維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定，建議區(qū)政府逐年從區(qū)財(cái)政局安排適量資金設(shè)立“農(nóng)村居民動(dòng)遷安置小區(qū)維修經(jīng)費(fèi)專戶”，同時(shí)參照但有別于商品房小區(qū)維修基金使用管理辦法，研究制定維修經(jīng)費(fèi)專戶使用與管理辦法,及時(shí)給安置房小區(qū)的房屋應(yīng)當(dāng)建立起自己的“養(yǎng)老金”，使設(shè)施設(shè)備在保修期過后確保得到及時(shí)的維修養(yǎng)護(hù)，以延長房屋及設(shè)備的使用壽命，確保安置小區(qū)業(yè)主和諧穩(wěn)定。
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承辦單位：
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主 辦
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住建局
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會(huì) 辦
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答復(fù)時(shí)間：
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2017年3月20日
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答復(fù)內(nèi)容：
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唐建榮等代表：
你在區(qū)人大四屆一次會(huì)議上《關(guān)于設(shè)立拆遷安置小區(qū)維修經(jīng)費(fèi)專戶，有效解決安置小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)的建議》的建議已收悉，經(jīng)研究，現(xiàn)答復(fù)如下：
相城區(qū)的物業(yè)管理起步于2001年，目前我區(qū)納入物業(yè)管理的住宅項(xiàng)目共有252個(gè)，計(jì)建筑面積2540.97萬㎡（其中商品房小區(qū)159個(gè)，建筑面積1449.10萬㎡；拆遷安置小區(qū)93個(gè)，建筑面積1091.87萬㎡）這些小區(qū)的建設(shè)包括配套設(shè)施的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)都比較高，使大多數(shù)居民改善了居住條件和居住環(huán)境，大部分農(nóng)民的生活方式進(jìn)入了向城鎮(zhèn)居民生活模式的轉(zhuǎn)型。建區(qū)以來我區(qū)城市化建設(shè)發(fā)展迅猛，物業(yè)管理呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。但是，就整體情況來看，行業(yè)的發(fā)展還不適應(yīng)文明建設(shè)的步伐，還不適應(yīng)和諧社會(huì)的需要。2011年，我局根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施意見》（相委發(fā)〔2011〕74號(hào)）的要求，制定了《關(guān)于加強(qiáng)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理工作的意見》（相住建〔2011〕164號(hào)），對(duì)拆遷安置小區(qū)的長效管理提出了相關(guān)指導(dǎo)意見。
但目前拆遷安置小區(qū)后續(xù)管理矛盾相當(dāng)突出，其中因維修問題導(dǎo)致的糾紛層出不窮。拆遷安置房是一種特殊形式的商品房，雖然其入住的對(duì)象是一個(gè)特定的群體，它從本質(zhì)上來說還是商品住宅。對(duì)于商品房的維修責(zé)任，《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部88號(hào)令）中的第三十二條和第三十三條有明確的規(guī)定：“銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》（二書）。”“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。”“商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。”“在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。”
由此可見，商品房的保修期應(yīng)從交付之日起計(jì)算，同時(shí)其期限應(yīng)在“二書”中予以約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房在保修期內(nèi)承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。
應(yīng)該說，拆遷安置小區(qū)也有其特殊性的一面。首先，我區(qū)的拆遷安置小區(qū)在交付使用過程中，并沒有像其他商品房一樣歸集維修資金。針對(duì)已經(jīng)存在的客觀情況，我區(qū)在2007年出臺(tái)了“相政辦〔2007〕8號(hào)”文件，明確了今后一段時(shí)期內(nèi)拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施意見，文件中對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取也就是小區(qū)的管理經(jīng)費(fèi)的來源保障做了原則性的規(guī)定，其中包括了政府的有效投入。另外，按照蘇規(guī)規(guī)〔2014〕1號(hào)《蘇州市新建住宅區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃管理暫行規(guī)定》；相政發(fā)〔2012〕68號(hào)《相城區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施辦法》“拆遷安置房、保障性住房住宅區(qū)為多層住宅建筑的，物業(yè)服務(wù)用房按10‰標(biāo)準(zhǔn)配置；為小高層、高層住宅建筑的，其物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得少于地上建筑總面積的22‰，其中物業(yè)辦公及輔助用房為3‰，物業(yè)商業(yè)用房面積分別為7‰、19‰”如此一來，我區(qū)的拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理用房，尤其是經(jīng)營用房的配置也有了政策性的依據(jù)，也為小區(qū)維修資金增加了一個(gè)來源渠道。
應(yīng)該看到，拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理工作是復(fù)雜的，區(qū)政府正在努力從多個(gè)方面、多種渠道解決管理資金的來源問題，這在“相政辦〔2007〕8號(hào)”中充分體現(xiàn)了這一點(diǎn)。目前，我區(qū)拆遷安置小區(qū)多數(shù)由當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)管理或當(dāng)?shù)亟值?、社區(qū)組建的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)行使小區(qū)管理職能，拆遷安置房屋在交付使用時(shí)并沒有正常繳納維修資金，目前房屋的維修保養(yǎng)工作均由屬地政府負(fù)責(zé)。
各有關(guān)職能部門也將按照區(qū)里的有關(guān)要求，依照有關(guān)規(guī)定積極給予配合，同時(shí)多方努力，及時(shí)向區(qū)政府反映存在的一些焦點(diǎn)性問題，從管理體制上尋求新的有效的途徑，對(duì)小區(qū)實(shí)施真正有效的長效管理。
相信通過這些舉措，定會(huì)使我區(qū)拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理狀況得到明顯改觀，小區(qū)的維修、改造資金會(huì)逐步得到落實(shí)和保障。
感謝您對(duì)我們工作的關(guān)心與支持。
蘇州市相城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2017年3月20日
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中國政府網(wǎng)
